Cómo comprar una vivienda en España paso a paso (guía para extranjeros 2026)
El proceso completo paso a paso para comprar vivienda en España siendo extranjero — NIE, abogado, reserva, arras, firma ante notario y Registro de la Propiedad — con plazos y los errores que evitar en la Costa Blanca.
Guía de compra · El proceso
Cómo comprar una vivienda en España paso a paso (guía para extranjeros 2026)
Por Sunset Homes · 10 min de lectura · Actualizado 2026
Comprar una vivienda en España es sencillo cuando conoces la secuencia. Es un camino que recorren miles de compradores internacionales cada año, aunque difiere del de Reino Unido, EE. UU. o el norte de Europa en aspectos clave. Aquí tienes la ruta completa, desde la primera visita hasta las llaves en la mano, con los plazos y las trampas que evitar.
De un vistazo
- Plazo habitual: 6–12 semanas desde la oferta a la firma.
- Necesitarás número NIE y cuenta bancaria española.
- Presupuesta 10–15% de gastos sobre el precio.
Paso 1 — Consigue el NIE y abre cuenta bancaria
El NIE (número de identidad de extranjero) es tu llave para cualquier trámite en España. Combínalo con una cuenta bancaria española para pagar reservas, impuestos y suministros. Empieza pronto: es la causa de retraso más habitual.
Paso 2 — Contrata un abogado independiente
Elige un abogado independiente del vendedor y del agente. Hará la due diligence: confirmar la titularidad, comprobar cargas o deudas, revisar urbanismo y verificar licencias. Es la salvaguarda más importante de todo el proceso.
Paso 3 — Contrato de reserva y depósito
Cuando acordáis precio, firmas un contrato de reserva y pagas un depósito pequeño (normalmente 3.000–6.000 €) para retirar la vivienda del mercado. Nunca lo pagues antes de que tu abogado haya visto la documentación.
Paso 4 — Contrato de arras
Después llega el contrato de arras, habitualmente con el 10% del precio. En las arras penitenciales estándar, si te echas atrás pierdes el depósito; si lo hace el vendedor, te paga el doble. Es la fase de compromiso vinculante.
Paso 5 — Firma ante notario
El día de la firma otorgas la escritura pública ante notario, pagas el resto y los impuestos, y recibes las llaves. El notario verifica identidades y la legalidad de la escritura. Tu abogado puede firmar por poder notarial si no puedes asistir — una gran comodidad para el comprador extranjero.
Paso 6 — Inscripción y posventa
Tu abogado inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad, liquida los impuestos ante la Agencia Tributaria y la hacienda autonómica, y cambia los suministros. La inscripción es lo que hace tu propiedad plenamente oponible frente a terceros.
Errores frecuentes del comprador extranjero
- Usar el abogado del vendedor en vez de uno independiente.
- Infravalorar los gastos de compra y llegar corto a la firma.
- Pagar depósitos antes de la due diligence.
- Saltarse la licencia si piensas alquilar — mira nuestra guía de licencia turística.
¿Decidiendo dónde comprar? Explora la previsión del mercado de la Costa Blanca y nuestra guía de dónde comprar en la Costa Blanca Sur.
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