El coste real de comprar una vivienda en España: impuestos y gastos 2026
Desglose claro 2026 de cada impuesto y gasto al comprar vivienda en España — ITP, IVA, AJD, notaría, registro y honorarios legales — para que el comprador extranjero en la Costa Blanca sepa el total real antes de firmar.
Guía de compra · Impuestos y gastos
El coste real de comprar una vivienda en España: impuestos y gastos 2026
Por Sunset Homes · 9 min de lectura · Actualizado 2026
El precio del anuncio nunca es el precio final. Al comprar una vivienda en España conviene presupuestar entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio de compra para impuestos, notaría, registro y honorarios profesionales. Saber exactamente a dónde va ese dinero —antes de hacer una oferta— es lo que distingue a un comprador tranquilo de uno con sobresaltos. Este es el desglose completo 2026 para compradores extranjeros en la Costa Blanca.
Lo esencial
- Vivienda de segunda mano: presupuesta ~11–13% sobre el precio (el ITP es el gran coste).
- Obra nueva: presupuesta ~13–15% (IVA + AJD).
- Los impuestos son autonómicos — estas cifras son de la Comunidad Valenciana (provincia de Alicante).
- Saca primero tu número NIE: sin él no se firma nada.
Segunda mano vs. obra nueva: dos vías fiscales
El factor que más encarece la compra es si la vivienda es de segunda mano o obra nueva vendida por primera vez por un promotor. Tributan por sistemas completamente distintos.
| Coste | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| ITP (transmisiones) | 10% | — |
| IVA | — | 10% |
| AJD (actos jurídicos) | — | 1,5% |
| Notaría | ~0,1–0,4% | ~0,1–0,4% |
| Registro | ~0,1–0,3% | ~0,1–0,3% |
| Honorarios legales | ~1% + IVA | ~1% + IVA |
| Total aprox. | ~11–13% | ~13–15% |
Los impuestos, explicados
ITP — solo segunda mano
En una vivienda usada pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En la Comunidad Valenciana el tipo general es del 10% sobre el precio declarado. Es la mayor partida para la mayoría de compradores. Los tipos son autonómicos y los confirma la ATV de la Generalitat Valenciana.
IVA + AJD — solo obra nueva
Una vivienda nueva de promotor conlleva 10% de IVA más 1,5% de AJD en la Comunidad Valenciana. El IVA es estatal y se paga al promotor; el AJD se abona a la hacienda autonómica. En locales o suelo el IVA puede ser del 21%: confirma siempre la categoría.
Notaría y Registro
El notario formaliza la escritura y el Registro de la Propiedad te inscribe como titular. Son aranceles regulados que escalan con el precio — juntos suelen ser 1.000–2.500 € en una vivienda media de la Costa Blanca. Puedes consultar los aranceles en el Consejo General del Notariado.
Honorarios legales
Un abogado independiente es opcional por ley pero imprescindible en la práctica. Calcula en torno a 1% + IVA por la due diligence, comprobación de cargas y protección de tu depósito. Para las obligaciones fiscales del no residente, la autoridad es la Agencia Tributaria.
Ejemplo real: 250.000 € de segunda mano
En una villa usada de 250.000 € en Pilar de la Horadada: ITP 25.000 € + notaría/registro ~1.800 € + legal ~3.000 € = aproximadamente 29.800 € en gastos, en torno al 12%. Tu presupuesto real para firmar se acerca a 280.000 €. Incluir ese colchón desde el día uno evita el sobresalto más habitual.
Preguntas frecuentes
¿Los costes son mayores para no residentes?
Los impuestos de compra son los mismos. El no residente tiene obligaciones adicionales (IRNR) y, al vender, se le aplica una retención del 3%.
¿Puedo incluir estos gastos en la hipoteca?
Por lo general no: el banco financia sobre el valor del inmueble, no los gastos. Necesitas ese ~12–15% en efectivo.
¿Compensa la Costa Blanca tras los costes?
Para la mayoría, sí — mira nuestro análisis de inversión 2026 y la previsión de mercado.
Cuando ya conoces tu presupuesto real, el siguiente paso es entender los plazos. Lee nuestra guía del proceso de compra paso a paso.
¿Planeando tu compra en la Costa Blanca?
En Sunset Homes acompañamos a compradores internacionales en cada euro del proceso — con transparencia y en tu idioma.
